持ち家か賃貸かより大事なこと
「持ち家か賃貸か」という論争を見るたびに、私はこう思います。
本当の論争は「持ち家派か賃貸派か」ではなく——
「投資をしているか、していないか」ではないだろうか・・・
「持ち家派か賃貸派か論争」は、「老後の生活破綻しないのはどちらか？」という論争だと思うのです。
究極のところ、「築50年の修理もままならない一戸建て」と、「老後に賃貸家賃が払えないこと」のどちらが良いか？を論争しているように思います。
なので「家を買った方が安心だよね」という結論に至るのが現状です。
しかし、どこまで考えても、明確な答えはないのです。
豊かな老後を過ごすためにはどちらか？
では、豊かな老後を過ごすためにはどちらか？と考えたらどうなるでしょう。
それは「持ち家」でも「賃貸」でもなく、金融資産を持っていることです。
要するに家はどちらでも良いんです。
投資の視点で考える
持ち家派の豊かな老後
持ち家派は自宅に投資をしていることになります。
それならば、その家は価値があるか？が問題になります。
価値が下がるものに「投資」をしたら失敗だからです。
投資家が「持ち家は不要」と言うのは、「価値が下がるものに投資をしない」という考えがベースにあるからです。
持ち家で、豊かな老後を目指す場合は
- 価値が下がらない持ち家であること
- 積み立て投資ができる余裕があること
が条件になります。
賃貸派の豊かな老後
賃貸派は、家賃を老後も支払う必要があります。
浪費していては老後に貧困になることは確実です。これが「賃貸はだめ」と言われる所以です。
賃貸派で、豊かな老後を目指す場合は
- 積み立て投資をし、金融資産を作ること
が条件になります。
悲惨なシミュレーション
持ち家派の悲惨なシミュレーション
- 固定資産税、修繕費がかかり続ける
- 40年、50年後には老朽化する
- 近隣トラブルが発生する
- 自然災害の被害に遭う
- ローンの額を下げられない
- 売却できない
- 値下がり
- 売却後、ローンが残る
「賃貸派」の悲惨なシミュレーション
- 何も残らない。
- 老後、家賃が払えなくなる
- 老後、貸してくれる部屋が見つからない
日本の未来はどうなる？
日本の人口は今後減っていく一方です。
人口が減る国で経済発展を遂げるのは、一般的に難しいとされています。
なのに、コロナ後に土地価格が上がり、都内のマンション価格が高騰しています。
円安のため海外から日本のマンションを購入する人が増えているからだそうです。
そんな中、戦争が起きて、建築資材が高騰しています。建築価格はどんどん高くなるでしょう。
さらにAIが登場したことで、これまで必要だったことが不要になるかもしれません。
日本の未来はわからないです。
- AIにより職を失い、ローンの支払いができない
- 家を買った後、価格が下落した
- 建築資材が高騰し、建築費、修繕費が高騰
- お金を貯めているうちに、住宅価格が高騰
ということが起こり得ると想定する必要があります。
選択の自由
私は、幸せな暮らしに必要なのは、選択の自由があること思っています。
- 家のローンが支払えない、でも売れない。
- 引っ越したいことが起きたけど、売るとローンが残る。
- 家を買いたいけどお金がない。
これでは「自由」とは言えません。
買ってもいいし、借りてもいい
好きな場所に住み、収入や家族の人数、年齢によって条件の良い場所に住み替えることが出来たら人生は自由です。
お金があればその自由が得られます。
・お金を無駄にできないから「買う」、
・お金がないから「買えない」、
この２択からは、「持ち家派、賃貸派」を討論をしても答えなどないのです。
どちらを選んだ場合も、お金があれば大丈夫なのです。
投資の必要性
その自由を得るための方法は「投資」だと言われています。
NISAで安全な投資信託を積み立てて、長期投資をしておけば、20年後にはある程度まとまった金融資産ができています。
もちろん現金で貯金しておいても良いのですが、利息が貯金は「単利」、投資は「複利」なので増え方が違います。
老後に向けて、NISAを始めるのが正解だと私は思うのです。
投資がしやすいのは「賃貸」です。
投資は賃貸の方がやりやすいと言われています。
ローンがないからです。
そして、立地によっては、買った時が一番高く、その後値下がりするリスクがあるからです。
家を買うことは「投資」です。
値下がりするものに「投資」をしたらそれは失敗です。
だからYouTubeなどで有名な成功者たちは「賃貸派」が多いのです。
長期で見て値上がりするもの、「オルカン」や「S＆P500」に余剰資金を変えておき、お金を増やしておくほうがいいよね、と考えているのです。
そして、一生賃貸、またが老後にコンパクトで住みやすいマンションをキャッシュで購入するのもお勧めしています。
ローンで持ち家を購入すると「投資」をする余裕がなく、じゅうぶんな蓄財が難しいというわけです。
まず、NISA枠を使って安全な投資信託を積み立てることが一番先にすることです。
→オルカンを6年積み立てたら、夫婦で2,000万円になった話。
まだ30代の方は長期で積み立てる時間があります。
→22歳からNISAを始めたら、60歳でいくらになる？現実的に計算してみました
まとめ
- 持ち家か賃貸かより、投資しているかどうかが大事。
- 投資がしやすいのは「賃貸派」であるというのが私の考え。
持ち家＋投資 ：家という資産と、投資したお金が残る
賃貸＋投資 ：住居費を抑えて、金融資産を最大化できる
賃貸のみ ：家賃を払い続けて、何も残らない
持ち家のみ ：住居ローンで精一杯
投資にはリスクがあります。過去の実績は将来の成果を保証するものではありません。投資はご自身の判断と責任のもとで行ってください。
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